24 janvier 2015

Annonces immobilières : entre marketing et engagement

Annonces immobilières : entre marketing et engagement


Une annonce immobilière n’est pas uniquement un outil de vente. Elle engage pleinement les responsabilités de son auteur.

Les annonces sont des engagements parce qu’il faut bien que les règles du jeu soient respectées. En clair, une annonce est censée être imprégnée du régime des opérations immobilières.

Dans un premier temps, on se penchera sur les effets juridiques d’une annonce immobilière. Puis dans un second temps, on se penchera sur la conciliation de cet aspect juridique avec la pratique immobilière.


L’annonce immobilière engage les responsabilités de son auteur

D’emblée, n’oublions pas que tout le processus est censé aboutir à la signature d’un acte de vente. Or un acte de vente, comme tout acte juridique, n’est valable entre autres qu’avec le consentement exempt de vices des parties.

Dès lors, l’annonce informe les potentiels acquéreurs. Elle doit surtout contenir certaines informations essentielles comme le prix, la superficie (pour le terrain), etc. Dans la pratique, les annonces sont plutôt bien remplies. Ce qui guide justement les acquéreurs dans leur choix.

Le vendeur est engagé par les informations contenues dans l’annonce. L’information qui le lie au tout premier plan, c’est le prix. Il ne peut pas contre-proposer un prix en dessus de celui proposé initialement. Mais il peut évidemment revoir ce prix à la baisse.

Un acquéreur fait une offre au prix de l’annonce. Cela vaut acceptation de la proposition. Et cette acceptation lie l’acquéreur. Une offre d’achat à un prix en dessous de l’annonce est une contre-proposition de la part de l’acquéreur. Le vendeur peut la décliner.

Une offre d’achat est généralement suivie soit d’une promesse soit d’un compromis de vente.

La pratique immobilière et l’effectivité des engagements du vendeur

Tant qu’une promesse ou un compromis de vente n’est pas signé, la valeur juridique de l’offre d’achat au prix annoncé reste très théorique. En pratique, surtout dans une vente PAP, un vendeur peut être tenté de revoir illégalement le prix à la hausse quand il réalise que le bien est sous-évalué.

Si le vendeur n’a pas les moyens de s’offrir les services d’une agence immobilière, il peut faire appel à une société spécialisée dans l’estimation immobilière. Cela évite les douches froides pour lui comme pour l’acquéreur.

Beaucoup d’agences proposent par ailleurs de fractionner leurs services. Chaque fraction correspond à une étape de la vente. Une agence immobilière Corse par exemple, peut dépêcher un professionnel pour estimer la valeur d’un bien, mais sans plus.

Un tout autre point concerne les vices cachés. Une annonce en ligne peut arborer une belle apparence, digne de l’immobilier prestige Corse. Quand bien même un acte de vente serait signé, les vices savamment cachés engagent les responsabilités du vendeur. En clair, il est garant de l’état de la maison.

Cet état, il doit d’ailleurs en informer l’acquéreur. La propriété est-elle neuve ? Ou a-t-elle besoin d’être rénovée ? Etc. Si la propriété a besoin de rénovation, l’acquéreur proposera sans doute un prix inférieur à celui annoncé. Le compromis de vente permet aux deux parties de trouver un terrain d’entente. Le prix sera surtout défini en fonction d’éventuels travaux qui doivent être faits.
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